在不少住宅小区，地下车库漏水问题一直困扰着居民。漏水原因复杂、整修难，问题长期得不到解决，影响停车，威胁住宅楼安全。这个问题咋解决，谁为业主安全负责？近日，记者多方走访，探究问题解决之道。
室外阳光明媚，地下车库里“下着小雨”，积水漫过脚面，约10厘米深。10月25日，在未央区珠江新城小区地下车库52号楼、39号楼处，地下室墙壁、顶板、结构连接处，到处有水渗漏，“滴答滴答”的落水声，让人误以为在下雨。火狐体育官方网站
珠江新城小区业委会赵主任告诉记者，该小区地下车库及地下室漏水问题自交房以来就存在。从开始的局部渗漏，到如今的多处常年漏水。2021年4月21日，小区选聘新物业公司入驻，开始整修。简单维修一栋楼地下室漏水，花费就近5万元。由于39号楼、52号楼自来水管、暖气管道多处有渗漏点，每年爆管二三十次，要彻底解决问题，需要一大笔资金。目前的小区公共收益结余远不够，所以暂未整修。
碑林区铁安花园小区地下车库漏水问题和珠江新城小区相似。10月26日，记者走访时看到，地下车库南边有两处漏水积水区，西边积水区面积近50平方米，积水深度超过3厘米。临近的上行地面住宅楼过道积水深约5厘米，过道屋顶和附近墙体有3处漏水点，不时有水滴落下。东边积水区面积约20平方米，积水深度约3厘米。
小区物业公司工作人员称，他们公司2019年接手小区物业服务，地下车库漏水问题自小区建成起就存在，一开始是下雨天局部漏水，从今年开始，漏水问题加剧。物业公司自9月起多次协调自来水、消防等部门现场排查，初步排除自来水管和消防管道漏水。因地下车库上面有广场，且有两套附近小区自来水管经过该小区，物业公司将继续协调有关部门查找原因。
除了上述两个小区外，记者了解到，碑林区西安公馆、灞桥区华庭嘉苑、高新区罗马西西里、未央区锦绣天下一期、紫薇曲江意境小区等十多个小区，也存在地下车库漏水问题。
“地下车库，一下雨就漏水。主要原因是基础施工存在问题，例如混凝土不达标、排水管道破裂等。火狐体育官方网站开发商交房后，短期内问题没显现出来，等到问题严重时，已过质保期。业主找开发商，开发商不理；找物业公司，物业公司推脱。有的物业公司用大修基金整修，业主不配合，造成地下车库漏水成为住宅小区普遍现象。”高新区绿地世纪城A区业委会主任黄胜利说。
“因为小区移交时没有建设图纸，大修基金账面资金很少。如果排查出原因是开发商遗留问题，我们将联络小区建设单位和物业公司分管单位及相关职能部门，确定方案，进行整修。” 铁安花园小区物业公司杨经理表示，很多物业服务企业解决不好这个问题，根本原因是没有主动服务意识。“只要物业公司肯担责，一定能找到解决办法。”
杨经理举例说，9月份，他们就解决了一个高层住宅小区地下室漏水问题。该小区原来也是“三供一业”小区，他们协调天然气、自来水、消防等部门现场排查，确定系自来水管道破裂造成的。随后，物业公司和相关职能部门监督责任部门维修，彻底解决了问题。
未央区海璟新天小区物业公司工作人员李师傅持相同观点。今年7月，该小区地下车库漏水问题严重，物业公司请专业维修公司查找原因，确定系自来水管道破裂造成。物业公司立即开始施工，修缮工程于8月初完成。
“说到底还是钱的问题，如果过了质保期，要动用大修基金维修，很多业主担心把大修基金花完了，因此，要增强小区共有收益‘造血’功能。” 高新区枫叶广场居民房师傅说，住宅小区地下车库一般属于小区公共设施，可以用共有收益列支。因此，无论是物业公司还是业委会，要做好公共维修资金的“供血”和“回血”，利用好业主共有的门面、商铺、车位等，增强小区共有收益创收机制。
长安区云中漫步小区居民李女士则建议，开发商在建楼盘时，可以考虑给住宅楼及公共设施买保险。她举例说，开发商可以将所有房屋交给专业销售企业出售，而销售企业销售的房屋一般由对应的保险公司担保质量。如果新出售的房屋没有保险，群众自然不会买。这就倒逼保险公司严格考察房屋建设质量，从根源上杜绝劣质工程。另外，即使房屋及公共设施出现质量问题，有保险公司兜底维修，开发商和业主都省心。
“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗线、给排水管道、设备安装漏水，保修期为5年。”陕西许小平律师事务所律师杨俊芳说，如果住宅小区地下车库在最短保修期内出现漏水问题，应由建设单位负责维修。超过保修期限，则由管理单位维修，物业服务企业一般会启用住宅专项维修基金维修。建议物业服务企业，加大相关法规普及，争取获得业主支持。有业委会的居民住宅小区，住宅专项维修基金划转业主大会管理后，可由业委会召开业主大会审核通过。
“要彻底解决地下车库漏水问题，最难的是确定漏水原因。”上海申浩（西安）律师事务所律师周文海表示，地下车库漏水原因复杂。要解决问题，首先要确定漏水原因，确定责任承担方。一般情况下，在住宅楼交付5年内地下车库发生漏水，由建设单位承担修复责任。交付满5年的，一般都由地下车库产权人承担修复责任。如果地下车库产权归全体业主共有，修复费用可以从大修基金里列支。如果是物业服务企业在提供服务过程中，因维护不到位导致漏水面扩大的情况，地下车库产权人有权要求物业服务企业承担相应的责任。
两位律师均表示，只要有材料证明是建设单位施工不达标造成地下车库漏水，火狐体育官方网站可以追诉其承担责任。建议业主尽早收集证据，通过拍摄图片、视频或者保存跟有关单位交涉的通话记录、沟通短信等证据，确定责任方。由于现实中很多业主无法掌握全面资料，而现场排查很难确定责任方，建议解决地下车库漏水问题的最好办法是：尽早启动大修基金维修，避免漏水问题严重，造成更大损失。
