近日，宁波一小区分红200万的消息备受关注，这个“人家的小区”让很多网友羡慕不已，羡慕之余也不免疑问，这个小区如何自治？靠什么盈利？
据了解，紫郡小区业主委员会（以下简称业委会）在2019年12月底不再与之前的物业杭州绿宇物业管理有限公司（以下简称绿宇物业）续签，2020年正式开始物业自治，成立自己的物业公司，并将对绿宇物业发起诉讼，追回紫郡小区公共收益、违约金等近600万元。
重组业委会、成立新的物业公司，与外聘物业作斗争、打官司，3年多的时间里，业委会开始探索物业自治，定期公布收益支出，重大事务集体决策，管理透明，小区日益向好的变化展现着自治的成果。在此之前小区道路桥梁失修，车辆充电设备不足，照明等基础设施失修，且经常发生失窃案件；紫郡小区第三届业委会成立后，业委会直接监管小区公共收益，聘请专业的物业经理进行小区的日常事务，小区升级并新增监控系统，目前监控探头近700个，帮助辖区破获多起案件，修路筑桥、车库改造、增建基础设施，小区的破败景象不复存在；3年来，业委会、物业、社区、业主通过建群等方式建立有效沟通机制，遇事快速介入，邻里之间更和谐了，业主的精神面貌也越来越好。
紫郡小区成功经验能不能复制？近日，宁波鄞州紫郡小区第三届业委会常务副主任杨善福向大河报·豫视频《看见》记者分享了紫郡小区物业自治的历程和经验。
2018年夏天，因不满居委会和绿宇物业，杨善福所在楼栋的楼长开展了一场“自救”行动。“弹劾”居委会主任之余，楼栋展开楼道自救（清理地下室卫生、清理门厅电瓶车、安装门厅监控、安装地下车库电瓶车安全充电桩、门厅防水补漏、粉刷门厅、改善电梯和架空层内照明等），其他楼幢也纷纷效仿开展自救。
这次自救行动之后，紫郡小区建立了重启业委会的信心。2018年底，杨善福作为所在楼栋的代表被推选出来，竞选成为宁波鄞州紫郡小区第三届业委会常务副主任，任期5年。任期间，业委会因意见不合、部分委员退出，一度面临解散，但是几名骨干成员，直面压力，意见不合就解决问题，人员不足就动员候补，各项工作逐步步入正轨。
紫郡小区能成为“别人家的孩子”，离不开业委会成员的真诚付出，杨善福是其中一员。杨善福是一名有着40年教龄的初中数学老师，教学之余，杨老师利用自己的休息时间处理小区的公共事务。几年间，杨善福几乎经历了小区自治的所有事务，并擅长总结，将自己的心得体会发表到紫郡业委会的公众号上。
紫郡物业办公室主任欧颖经常和杨善福打交道，她表示：“众所周知，数学老师非常严谨，杨老师也不例外，杨老师是一位做事非常严谨的儒雅理性派，特别的依法依规，讲究用数据说话。说的话做的事都是有绝对性的法律条款支撑，让人抓不到漏洞。”
在采访中，杨善福多次提到第三届业委会，第三届业委会里的能兵强将来自社会的各行各业，有会计、有律师、有企业高管、有技术能手，这些人共同商议决策，各司其职，成立小区自己的物业公司，聘请专业的物业经理，探索物业自治，经过近4年的自治管理，小区公共收益翻倍，现在每年约有四五百万元的收益，这笔钱在完成小区公共建设后还有结余，达成了第三届业委会成立之初为全体业主分红的美好愿景。
公开资料显示，紫郡小区于2008年前后交付，有连体别墅、花园洋房、多层、小高层、高层等61幢楼房，2415套住宅，88套商铺，1710个地下车位。小区绿化达40%，容积率1.8，周围紧邻两条河流，风景十分优美。小区住宅的物业综合服务费从0.55元到1.8元每月每平方米不等，商业用房的物业综合服务费为2元每月每平方米。这次分红，每户可分得2023年所缴物业费的41%，金额少则几百元，多则上千元。此外，紫郡小区周围教育资源充足，紧邻地铁公交车站，小区外侧有商铺，西门有商业街，配套齐全，生活方便。
在第三届业委会成立之初，第三届业委会试图与绿宇物业通过沟通，公开透明的处置全体业主的公共收益，经过三四个月的磨合，遗憾双方未能达成一致，矛盾激化，业委会召开全体业主大会，通过投票表决，决定不再续聘绿宇物业，并向绿宇物业发起诉讼，追缴公共收益、日常维修费563元，为全体业主减免物业费近170万元。
《看见》：杨老师您好，据了解我们小区之前也是有物业公司的，之前的物业公司有什么问题?
杨善福：紫郡小区换过两家物业。第一家物业是开发商指定的物业公司，我是2010年买的紫郡小区，2012年入住的，具体情况我不清楚，这家物业第三年不想继续服务，提出退出紫郡小区，因为没有找到合适的物业，这家物业公司又继续服务了一年，相当于服务了四年，也就是2010年~2014年。之后，由街道居委会组织，引进了第二家物业公司（绿宇物业）。
前两年第二家物业是花费了一定的精力和时间的，当时的物业费收缴率超过80%。第三年，这家物业发现如果不侵占公共利益，他们就很难把事情做好，或者是他们自己的利润达不到预期。所以从第三年开始，这家物业在服务人数上有一些减少，服务质量也下降，经过四年的时间，小区破败得比第一期物业在的时候还严重，道路桥梁需要维护，一些公共设备如监控需要更新重建，而这个阶段，恰是小区没有业委会，由居委会代管的阶段。
所以，在2019年第二家物业合同到期前，我们组织召开了业主大会，决定不再续聘。
《看见》：您刚才提到紫郡小区有一个阶段没有业委会，那第三届业委会是什么时候成立的？
杨善福：第三届业委会是2018年底（2018年12月28日）成立的，当时紫郡小区已经三年没有业委会，由居委会代管。
《看见》：第二期物业也服务了四五年，对小区的各项事务管理比较全面，第三届业委会成立后和他们的沟通还顺利吗？
杨善福：2019年可以说是我们和第二期物业斗争的一年。因为我们业委会是要监管我们小区全体业主的公共收益的，但是第二期物业服务公司没有遵循相应的法规，将归属全体业主的公共收益打入我们共同管理的银行账户，这之间必然会产生很多的矛盾。
按照《宁波市物业管理条例》，我们业委会对这笔资金的使用有知情权，要非常明确的审核（资金明细）。第二期物业，他们没有依法依规将公共收益打入共管账户，并且经常报假账，账目上有猫腻，所以才造成了我们业委会组织业主大会不再续聘他们。
不仅仅是不再续聘，当不再续聘之后，我们还对第二期物业提起诉讼，追这个物业公司在我们小区服务期间应该依法依规打入我们共管账户的资金。最后我们胜诉，归还我们全体业主公共资金500多万元。
杨善福：我们当时是非常团结的。一般小区召开业主大会，参与人数过半都是不容易的，我们那次（2019年10月）投票参与人数超过（总住户的）90%，同意不再续聘第二期物业的业主达97%。
（交接过程）实际上可以说是强行交接。2019年12月28日开的协调会，12月30日进行的交接。当时我们街道也比较重视，街道的领导、派出所的干警都到我们小区来。我们的业主大会决议是合法合规的，他们没有理由不退出，这个物业本身就是我们街道社区引进来的，也算比较顺利，在他们到期的时间就准时进行了交接，没有扯皮。
外聘的物业公司不能满足业主的服务需求，企业追求利润，做不到账目公开透明，业委会为了保障全体业主的公共收益用到实处，业委会开始探讨物业自治，聘请专业的物业经理，并成立了由热心业主担任法人、监事等职位的宁波鄞州紫郡物业服务有限公司，业委会监督指导物业公司的服务标准、质量，经费支出等。
公开信息显示，在2019年11月5日，宁波鄞州紫郡物业服务有限公司业委会成立，注册资金3万元，注册地址为浙江省宁波市鄞州区诚信路1188号（紫郡小区所在地），经营范围包括物业管理；房屋租赁等。
目前，该物业现有员工80余名，设办公室、客服部、工程部、秩序部、保洁部、绿化组等部门。紫郡物业由紫郡小区业委会全面领导、管理，设有党支部、工会。
杨善福：我们把小区当成一个家庭，物业公司就好像家里请的保姆，他是只挣工资，不考虑盈利，所有小区多出来的钱都用于小区建设，用于业主身上来。
2019年我们在和业主开会的时候，由我多次向大家多次向大家讲这样一个设想，征求大家的意见，同时我们也在我们本市（宁波市）其他（物业自治的）小区里边去参观，有两个小区，也通过网络了解了全国各地也有这样的一些案例。经过两三次内部的会议，你也可以在我们公众号上看到，叫《杨老师讲自治》，通过反复的研讨才有这样一个决议的。
在成立物业公司之前，我们小区的业主有会计，有各种工程师，有公务员，各行各业的人在一起商讨。除了做研讨之外，更重要的是由我们小区专业的会计对于小区里边的收入情况做了一个很精细的盘点。对于小区各种管理服务所要进行的支出也进行了一个核算。我们认识到像我们这样的一个小区，我们的总收入是可以满足我们自己小区建设需要的。就算不是我们自治，只要是一个有良心的企业来做，也是可以把小区做得很好的。
杨善福：2019年10月份，我们业主大会作出决策，要成立自己的物业公司。当时我们通过住建部门，将一笔30万的小区房屋质保金打到我们账户上，这是第一笔钱。我们发动全体业主在2019年缴纳2020年的物业费，部分业主提前交了物业费，我们的资金达到一百多万元。当时我们虽然聘请了专业的物业经理，但还没有正式服务，并没有多少物业员工，这两项资金可以保证前期工作的开办。
杨善福：其实最大的困难是无法成立业委会的专用账户。我们自己成立这样的物业公司，受限于相关法律法规，我们业委会要建立自己的银行账户是不能建的，但是如果说没有建立业委会的专用账户，业委会就不能够有效的管理和控制归属全体业主的公共收益。所以通过我们和各个部门协调沟通，才开设了我们业委会的专门的资金账户，这就是一个困难，很大的困难。
业委会账户类似企业（单位）银行账户，主任是业委会法人，法人账户，因为非个人账户，所以属受监管账户。有《紫郡小区业主议事规则》和《账务制度》规范和约束资金使用。
第二个困难是什么？就是成立这样的一个物业公司，我们的业主担任法人，担任股东，但他们没有权利经营公司，不享受公司里边的任何利益，他就不应该承担相应的法律责任。但事实上如果按照我们国家现行的法律来看，假如这个公司出现了有什么重大的风险事故，其实法人和股东都要承担连带责任。尽管我们在业主大会上跟成立（物业）公司的几个股东有一份我们自己的协议，但是这份协议如果拿到法庭来说的话，实际上是不能够作为有效证据的，所以这里边有法律的风险。这个风险目前仍然存在。
第三个（困难）就是我们自己成立一个这样的物业公司，我们背后没有大资金的支撑，那么我们也担心（不能胜任）。因为我们小区有别墅，有高层建筑，那么在物业服务的过程中，可能会有一些风险存在，那么怎么规避风险？这也是我们遇到的困难，都通过相关的部门沟通学习了解，基本上都解决了这些问题。
紫郡小区一年公共收益有多少？记者在紫郡业委会的微信公众账号上看到一份《2021年度紫郡小区财务审计报告》，紫郡小区物业费收入426.5万元，公共部位及设施经营收入509万元，收入来源包括全体业主共有的10家商铺、公共房屋出租、场地及公共部位管理费、地下车位管理费、地上车位管理费等。《紫郡小区2020年财务情况》显示，2020年共计收入954.6万元，其中物业费428.5万元，停车费242.9万元（包含产权车位36.22万元，人防车位84.33万元，临停122.34万元），其他经营性收入200余万元（含房屋租赁、临时摆摊、电梯、户外广告等）。
杨善福：一个是我们有归属全体业主的商铺（10家），有公共用房，你像我们小区里边有会所，房屋出租的租金是归我们全体业主所有的（每年约100万）。除了这个之外，把能够腾出来的公共用房腾出来，由物业进行向外出租。这个收益是归全体业主的，这是一个比较大的收入。
还有是广告收入。我们一个小区光电梯就有81部电梯，有电梯广告，好的时候电梯内部一面800元，后来降到500元一整部电梯，还有我们的门禁广告收入，另外有临时的企业到小区里边来做推广项目，有摊位出租的收入。
杨善福：好的时候可能达到500万，差一点，有可能400万不到。停车费是在公共收益中最大的一笔，地下车位1710个，地上车位小区内外月500个，（这些）每年有200万收入，里面不仅有业主的车辆还有外来车辆。
《看见》：我们从什么时候有给业主分红这样一个想法？为什么今年采取现金分红的形式？
杨善福：给业主分红的想法，其实在物业成立的时候我们就讨论过，但是为什么一直都没有分红，因为我们自己成立物业公司以后，小区的建设项目资金需要是很多的，所以我们在开始的时候就没有分红，可以说是把所有的资金都用于建设了。
比如说小区的监控，比如说车辆管理系统，再比如说道路外墙的维修，每一幢楼的楼道内部的粉刷，这都是上百万资金的投入的，所以说前面几年就没有提出要分红，虽然讨论过，但是也没有敢分红，如果分红的话，我们建设资金就不足。
像之前我们（分红）是采取激励的办法，比如提前交物业费优惠一定比例，或者奖励米面油等。
那么我们最开始建立物业公司的时候，物业公司虽然是三个业委会委员去成立注册的公司，但是物业公司是谁的？是全体业主的，我们每一个业主都是物业公司的股东，既然每个业主都是物业公司的股东，那么当物业公司有红利可分的时候，我们业主都要一起来分享红利，是这么个情况。
杨善福：是根据现有的资金结余和未来还需要建设的资金，留下比较充裕的建设资金，从总数里边拿出200万来进行分红，我们认为不会影响到小区的未来的建设。
那么既然已经有资金的结余，又能够让业主充分的感受到我们三年自治的成果，调动业主们积极参与到小区的公共事务的建设中来，所以我们就决定拿出200万。
先在业委会讨论，然后是在业主代表里边讨论，最后组织业主大会进行全员投票，决定要不要分红的，也是法定的一个程序。
杨善福：其实在我们没有分红之前，因为看到我们小区里边的这种变化，硬件条件的变化，秩序的变化之后，就已经有很多小区到我们小区里边来跟我们取经、学习交流。我们共同探讨物业自治，我们组织过两次小区物业自治的研讨活动。宁波周边的几十个小区的业委会派代表到我们这里来，由我们业委会作为主讲，分享我们自治的一些经验和教训，遇到哪些绊脚石，有哪些困难也都跟他们一一的交流，然后跟他们互动，回答他们提出的各种问题。
《看见》：现在看，我们的物业自治是成功的，有没有小区来学习或邀请我们的物业公司入驻，我们的情况是可以复制的吗？
杨善福：有小区（邀请），但是很困难。因为我们小区里边之所以能够取得今天的成绩，得益于一个强有力的业委会领导，虽然说业委会是一个民间的比较松散的组织，但是这个带头人，他真的能够无私的奉献，全心全意为人民服务的时候，大家齐心协力共同做好这件事情。不能够保证每一个小区里边都有这样一个强有力的业委会组织，这应该是推广难的主要原因，所以说很困难。
我们业委会通常是晚上开会，经常开会到晚上十一二点，一个星期甚至开5次会，讨论小区的建设和管理问题，如物业提出一个项目，招标要什么条件，业委会有什么要求，各种各样的相应的法律文书参考，业委会都要进行开会讨论，进行审核。哪个小区的业委会能做到这样，非常困难。公共收益用于小区建设，需要物业来执行，所用资金需要业委会来审批，审批需要占用大量的时间。
所以小区这么多的收益能够产生，我刚才说大家都知道小区有公共收益，为什么不能够给全体业主进行分红，因为这个钱如果没有强有力的业委会组织管理监督，钱就进不了我们全体业主的口袋里边来。（其他小区）业委会他也没有那么多精力，或者他不愿意去跟物业公司去纠缠这些事情，得过且过，这是很多业委会存在的问题，所以说您说我们这是一个成功的，其实他的成功首先是一个无私奉献的、团结的业委会。
《民法典》规定，物业收益归全体业主共有和共同管理。近年来，有关小区物业自治的成功案例常常登上新闻，这些小区率先尝到了自治的甜头，其中不少小区还给业主分红。
·2023年7月，广州荔湾区裕兴苑小区分给业主分20万元。在裕兴苑，落实共建共治共享的管理方式，由居民选出业委会，然后自行聘用管理人员。业委会将小区物管费、停车费、电梯广告等所有收益统筹管理，除了成本开支，结余利润，就全部返还各居民业主。
·抚州公元1959住宅。抚州公元1959住宅小区由于物业公司服务水平不高、履职能力不强，导致小区环境脏乱差、监控系统失灵、电梯停运、小区绿化没人浇水等乱象丛生。该小区在业主委员会接管小区日常管理事务后，采取“自治”方式，发动和鼓励居民参与小区治理与服务，进行自我管理、自我服务，小区变化翻天覆地，环境焕然一新，邻里和谐亲如家人。2018年春节，业委会还为业主进行了“分红”，给小区每个住户送去油和面粉等春节小礼品。
·郑州市金水区政七街附近海信公寓小区2017年元旦后开始实行自治，由业主选举成立自治委员会和监督委员会，外聘物业工作人员管理小区。2019年1月21日，该小区的业主每户收到200元过年红包，而这些红包是该小区自治委员会成员节余下来的资金。
