经**臵业工程部、物业公司客服部，共同对****小区渗漏水的室内一层、地下室等部位进行实地查看，通过查阅原图纸设计要求，针对本次所查渗漏水点，主要原因分析如下：
1、地下车库顶板与主楼的防水施工时，存在防水层未封闭和防水层粘贴高度不够现象；
本小区地下室顶板及外墙防水层设计整体是封闭的，设计防水材料为SBS，施工中常采用热熔法施工。这种工艺施工方便快捷，但同时这种施工法也存在一些问题，如果满粘率较低，一旦地下室某一处防水层破损，地下水会沿防水层破损处渗透到其他地方，特别是主楼与地库交接处、伸缩缝或后浇带等防水最薄弱的部位。所以地下室防水渗漏也是工程质量中是最难治理的质量通病之一。
1、室内一层渗漏水维修办法: 针对本次渗漏水的30号楼二单元一层东、西户，沿单元门坡道入口散水开挖，开挖长度至下一个单元门坡道入口。破除原90cm宽混凝土散水，人工开挖,开挖宽度见图纸，深度挖至人防车库顶板，挖开晾干后按照规范要求做防水。防水材料采用负20度，4㎜厚的SBS，与原地下室顶板防水搭接，宽度详见图纸。散水以上上翻20cm高, 施工完毕后做闭水试验，确定不渗漏水后，回填素土并夯实（夯实系数为0.94），夯实后恢复原散水（90cm宽，10cm厚，C20细石混凝土），并按要求设臵伸缩缝，缝内灌注沥青砂。
遇到温泉管道阀门井时，将此处的阀门井拆除。做法：在人防车库顶板防水层上采用MU75灰砂砖和M5水泥砂浆砌筑，高度与室外散水平齐，平均高度为90CM，然后用1：2.5水泥砂浆对井内外进行粉刷。
在汽车坡道、室外步梯口漏水处散水或绿化带破除（挖除），开挖宽度详见图纸，深至人防车库顶板，挖开晾干后按照规范要求做防水。防水材料采用负20度、4㎜厚的SBS，与原地下室顶板防水搭接，宽度详见图纸，上面防水材料出地面20CM，施工完毕后做闭水试验，确定不渗漏水后，按图纸设计要求对开挖地面进行恢复（本次维修三个汽车坡道出入口处，地下室室外步梯口一处）。
对于地下室顶板防水渗漏水面积不大，有明显渗漏点的采用高压注浆的方法止渗漏。
对地下室顶板防水渗漏水部位，找出渗漏点，在裂缝处钻孔，间距按现场情况而定，一般为100-150mm。清除浮灰后，埋设止水针头，紧固针头后按要求注浆。观察2天，确定渗漏点不渗漏水后，止漏结束，否则重新钻孔注浆（储藏室两间，因地下室渗漏点多，本次高压注浆暂按50个注浆孔考虑）。
对地下室沉降缝渗漏水部位，需将沉降缝散水处破除开挖，开挖尺寸为长1.5米，宽0.8米，深度挖至地下室顶板防水层处，清理干净，找出渗漏点，维修后将挖开的部位整体再做一次防水，具体做法为：漏水处清理晾干后，按照规范要求做防水，防水卷材采用负20度，4㎜厚的SBS，搭接宽度见图纸。施工完毕后做闭水试验，确定不渗漏水后，按图纸设计要求对开挖地面进行恢复。
在地下室配电箱漏水处（即对拉螺栓孔）凿个5CM×10CM×10CM孔，用“水不漏”堵塞，观察渗漏情况，现已维修完毕，无渗漏现象，再观察一个雨季，若明年雨季期间仍漏水，继续采用上述维修办法维修。
6、具体详见设计图纸、施工方案图和实际测量的尺寸。如图纸与该方案说明不一致时，以图纸尺寸为准。
2015年6月25日，甲方、监理单位、施工单位对地下室防水工程进行检查，发现多处渗漏。由于商业3#、4#馆已经投入使用、住宅地下室准备施工地板漆等情况，因此必须采取有效的防水堵漏措施，使地下室满足下一步施工和使用的要求。
三、商业馆地下室渗漏治理方案 1、4#馆消防通道处渗漏，由于内装修单位在施工回填土时，将雨水埋地弯头损坏，致使雨水渗入回填土，导致该处地下室严重漏水。由于内装修工作已经完成，维修弯头难度较大，采用屋面维修的方法进行，即在屋面将该趟雨水并入其他雨水管进行排水，使损坏部分的雨水管不再工作，达到防止渗漏的目的； 2、3#馆西侧消防通道处渗漏，由于1#小商业施工增加楼梯踏步时，破坏了地下室外墙的防水，且消防通道路面该处有道裂缝，导致雨水內灌，地下室严重渗水。该处渗水采用内外同修的方法进行，即外侧路面裂缝灌注水不漏，直至饱和，达到切断水源的目的；内侧采用高聚物堵漏灵快速硬化修补材料，以达到止水效果。
四、住宅区地下室渗漏治理方案 1、2#小商业地下二层：D-3~D-5/D-H~D-J地库外墙、筏板与墙交接处，D-1~D-2/D-D~D-E外墙，D-E~D-F/D-2外墙,D-5~D-6/D-A外墙,D-6~D-7外墙后浇带；2#住宅楼负二层：1轴/B-C轴外墙与筏板交接处，1/01轴/A-B轴外墙，以上几处渗漏属于结构大面积（蜂窝）渗漏，此种情况无法在迎水面进行治理，只能在背水面处理，故在施工前，应堵住明显滴水珠，以防止新做的防水面层被有压水冲坏。具体做法：在不漏水部位按照材料使用要求，大面积涂抹双组份混凝土刚性防水材料，需分层涂抹二遍，直至不见水影为止；对于有明显渗漏水或点渗的孔洞和缝隙采用堵漏法，即根据渗漏水情况，查出漏水点，以渗漏点为圆心（直径3-10cm，基面深10-30mm），孔洞壁尽量与基面垂直，并用清水冲洗干净，用双组份快速硬化修补材料捻成与孔洞形状相近的锥团形，待其开始凝固时，迅速压入洞中，并向孔洞四周挤压密实，使堵漏材料与孔洞壁紧密结合，堵漏完毕经检查无渗水现象时，再使用建筑胶水渗透剂加1:4水润湿表面，在潮湿表面紧接施工双组份混凝土刚性防水材料，抹压至于墙面平齐。2、2#住宅楼负一层：1/B-C轴外墙，1/K轴外墙，D-9~D-10轴主楼与地库交接处，D-5~D-7轴坡道梁板交接处；负二层5-10/A轴梁板交接处；车库负一层D-6~D-7轴/D-J~D-J~D-K轴顶板，D-3~D-5/D-H~D-J轴地库外墙，以上几处渗水部位周边均为较深的回填土，渗水原因：防水施工时细部处理不到位或回填土时防水破坏等，针对现场实际情况，经与防水单位共同探讨，决定采用高压灌注防水堵漏新技术，具体操作工艺及要点：
1）施工工艺：确定漏水点——清理渗漏基面——钻孔——清洗——安装灌浆接嘴——高压灌注防水浆料——观察——补漏——拆灌浆嘴——槽孔修补——检查——完成补漏
2）施工要求：布控：在漏水部位打灌浆孔，对深层裂缝可钻斜孔穿过缝隙，一般孔距为20cm-50cm；灌浆：根据渗漏部位的具体情况确定灌浆压力、灌浆量。用堵漏注浆泵灌注裂缝，当相邻孔出现纯浆液时，移至邻孔，在规定的压力下灌浆，直至压不进为止。（附注：灌注浆料进场，报监理）
屋面防水等级确定为二级，防水层耐用年限不小于5年。按要求，防水材料采用防水性能好，抗老化能力强的SBS改性沥青卷材，及SBC-120防水卷材并应严格按国家 “屋面工程技术规范”等技术标准执行施工，确保施工质量。
1.现确定该楼顶渗水为原有脊瓦接缝渗水所致，如要解决该房顶渗水，首先拆除原有脊瓦及部分原有水泥砂浆层，局部可能出现漏洞需水泥砂浆重新修补。
2.拆除脊瓦补，补水泥砂浆，待水泥砂浆干后做SBC-120防水卷材一道，横向搭接10cm，纵向搭接15cm，已防止雨水渗漏。
水沟，阳台选用（3mm）复合胎改性沥青防水卷材，屋脊选用400gSBC-120防水卷材。2.施工用具
根据施工现场的实际情况配备如下辅料，冷底子油、喷涂压力罐、液化气喷枪、高压吹风机、抹子、刮板、安全带、小平铲、搅拌器、毛刷、专用火焰枪、壁纸刀、绳子、滚子等必备用具，以方便现场的施工。
基层要求表面干燥，其含水率按规定不应超过8%，或通过覆盖粘结试验。要求表面应平整，保证基层坚硬、不出现起砂、裂缝、松动、起鼓、不平等现象。表面平整检查应采用2m长直尺检查，直尺与基层的间隙不应超过5mm，只允许平缓变化，每米长度内不得多于一处，表面无积水，排水坡度应符合设计要求。
防水基层若有缺陷或积水等现象，必须进行处理，合格后方可进行防水层的施工。
先将验收合格的基层进行清理，并在基层上涂喷处理剂，要求处理剂涂喷要均匀，待基层处理干燥后，再进行防水卷材的铺设施工。
防水卷材的铺设应按规范要求平行或垂直于屋脊方向铺设。我们计划将防水卷材按粮库的现场实际情况，按顺水方向由低向高平行于屋脊方向或出之于屋脊方向进行铺设。
⑶基层处理剂干燥后，应按设计要求对屋面防水工程需做附加层的部位进行处理。
⑸用火焰喷枪或喷灯烘烤卷材的底面和基层的夹角，喷灯距交界处300mm左右，使卷材表面的沥青层液化，边烘烤边向前滚卷材，随 后用压辊滚压，使其与基层或与卷材粘结牢固。注意烘烤温度和时间以使沥青层呈融溶状态为度。
a长边搭接：卷材纵向搭接宽度，单层防水≥80mm，必须仔细操作，先熔去待搭接部位卷材上的防粘层和粒料保护层，同时应熔化接
b短边搭接：卷材两端必须全部粘结，搭接宽度，单层宽度应≥100mm，并在基层卷材定位弹线、试铺，按卷材规格、铺设要求、屋面排水坡度、细部尺寸，确定卷材的铺设方案。
c同一层相邻两幅卷材铺贴：横向搭接边应错开1500mm以上，且上、下两层卷材禁止相互垂直粘贴。
第二道防水施工工艺流程同第一道设防，但应注意上下两层卷材长边接缝应错开不小于三分之一幅宽，短边搭接缝错开不小于1.5m。
⑺卷材铺贴完毕后，必须对搭接部位、端部及卷材收头部位进行密封处理，应嵌涂密封材料、封口胶或冷贴结剂，然后抹平，使其形成明显沥青条。
⑴卷材铺贴经检验合格后，进行后继工序施工时应尽量避免破坏已完工的防水层。若不慎将防水层破坏，破坏方应及时通知我方以便进行维修。若后继工序将对防水层造成较大影响时，请施工方在施工前与我方现场管理人员联系，以便共同商讨防水层的保护措施。
防水卷材铺设的另一个关键工序是细部的构造处理。如细部的构造处理不能达到设计要求，将对防水工程的质量造成重大的影响。其细部处理包括雨水口的处理、天沟的处理、排气出口细部处理、与山墙连接处的处理等。
本工程质量标准必须保证各项指标均达到国家有关规范、标准,其最终验收标准达到优良标准。
c基层应符合设计要求，经小区领导及现场有关单位验收合格后，方可进行下一道工序的施工；
d应严格要求全体施工人员要牢固树立“质量第一”的思想意识，严格按照施工规程及施工图纸进行施工；
e施工负责人要积极配合土建施工单位及技术检查负责人的工作，及时做好防水层的自检手续。施工中如有不同意见，应及时与建设单位及现场监理取得联系，在其协调下得到妥善的解决.4.安全、文明施工
c在施工人员进场前做好安全教育，并在施工中确定安全员，落实安全检查措施；
渗漏原因分析：屋面局部渗漏，其主要原因是防水层不能起到防水作用，刚性保护层局部龟裂、损坏，周边女儿墙翻边空鼓、脱落，落水口有堵塞排水不畅情况，局部有积水现象。
根据公司技术人员现场勘查发现屋面原有防水层局部长时老化失去弹性，产生龟裂，失去了防水效果。雨水从裂缝进入防水层下面渗透到屋面保温层，从而保温层就变成了积水层。在日积月累之下保温层里就积累了大量的雨水，从楼板的薄弱点向楼下渗漏，造成了这是漏水的主要原因。
工程渗漏治理方案：根据该工程的功能要求、结构特点，严格按《屋面工程施工质量验收规范》GB 50207-2002的要求，对该工程采取先解决屋面保温层内的积水串水问题,在屋面上开挖一条隔水沟槽，沟槽内做防水密封处理，防止旁边屋面保温层内的积水串项所施工的屋面，然后在屋面基层上整体做SBS防水卷材的施工方法。选定防水材料的品种，确定构造和节点做法，并提出相应的技术措施方案。
（1）项目负责人组织专业防水人员，该专项屋面防水维修人员进场具有丰富的各项防水施工技能与实践经验，对具体技术及作范围相当熟悉，具有较强的现代管理意识和法律观念，能以业主方为核心，精心施工，达到优质、快速、安全的目的。
（2）材料准备：工程开工前，项目准备符合质量环境、职业健康安全要求的合格产品。防水材料选用：屋面定选用SBS“弹性体”改性沥青防水卷材。该产品具有弹性好，抗拉强度和延伸率高，低温柔度好，耐穿刺，耐老化性好等特点。适用于工业与民用建筑物的屋面及地下室、桥梁、道路、隧道、游泳池、水库、水渠等防水工程。
1）屋面防水维修施工动员及交底，我们充分利用开工前的前期准备时间，对本项防水工程施工人员、管理人员及施工作人员进行施工前动员及技术交底工作，经过动员及交底使施工人员了解施工的基本情况，清楚施工特点，以及注意事项，做好心中有数，提高思想认识，保证按质按量完成任务。
2）劳动的落实，保证措施：根据屋面防水维修施工方案、实施要求，提前落实安排和组织劳动力进场，并建立相应的组织领导体系和管理保证制度。在做好上述需求计划落实之后，应另行做好施工劳动力安排预备计划，以备在必要时能随时召集调用。
本工程确定对屋面开挖隔水沟槽→隔水沟槽做防水处理→沟槽表面找平→屋面空鼓、龟裂、起层处铲除→铲除部位防水卷材修补→涂刷SBS防水卷材粘接剂→粘贴防水卷材做防水层，共7个程序。
卫生间防水施工方法：撬除地、墙砖→清理基层→垃圾清运→找平处理→涂刷防水材料→管口等细部处理→蓄水试验→地砖铺、墙砖铺设→蓄水试验→工程验收，共10个程序
修缮前我们先对屋面渗漏部位进行现场查勘，确定渗漏部位，查明原因，确定修缮工序。具体情况如下：
1、首先在本屋面与其他屋面相接处开挖开挖隔水沟槽，防止屋面保温层内串水。
3、隔水沟槽保温层回填，填至距找平层约4cm处用掺无机铝盐防水剂水泥砂浆做找平层。
1、基层处理：选用适当工具清理基层，使基层平整、清洁、干燥，达到卷材施工条件。
2、涂刷基层处理剂：用长柄滚刷将基层处理剂涂刷在已处理好的基层表面，并且要涂刷均匀，不得漏刷或露底。基层处理剂涂刷完毕，达到干燥程度（一般以不粘手为准）方可施行热熔施工。
3、细部附加处理：对于转角处、阴阳角部位、穿出构件以及其它细部节点均应做附加增强处理，附加层的宽度为1/3幅宽卷材，平立面平均展开。方法是先按细部形状将卷材剪好，在细部贴一下，视尺寸、形状合适后，再将卷材的底面用汽油喷灯烘烤，待其底面呈熔融状态，即可立即粘贴在已涂刷一道基层处理剂的基层上，附加层要求无空鼓，并压实铺牢。
4、将起始端卷材粘牢后，持火焰喷灯对着待铺的整卷卷材，使喷灯距卷材及基层加热处0.3～0.5m施行往复移动烘烤，应加热均匀，不得过分加热或烧穿卷材。至卷材底面胶层呈黑色光泽并拌有微泡，及时推滚卷材进行粘铺，后随一人施行排气压实工序。
5、搭接缝及收头的卷材必须均匀、全面地烘烤，必须保证搭接处卷材间的沥青密实熔合，且有熔融沥青从边端挤出，并用刮刀将挤出的热熔胶刮平，沿边端封严，以保证接缝的密闭防水功能。
1、施工操作人员不准穿带钉子鞋或高跟鞋进入现场，以免破坏已做好的防水层；防水层未干，严禁人员在工作面上乱踩。
3、施工中若有局部防水层破坏，应及时采取相应的补强措施，以确保防水层的质量。
1、施工人员要认真的保护好已完成的防水层，严防施工机具和建筑材料损坏防水层；
3、在防水层的施工过程中，施工人员须穿软底鞋，严禁穿带钉子或尖锐突出的鞋进入现场，以免破坏防水层；
4、施工过程中管理人员应随时、有序的进行质量检查，如发现有破损、扎坏的地方要及时组织人员进行正确、可靠的修补，避免隐患的产生；
5、不得在已验收合格的防水层上打眼凿洞，如必须穿透防水层时，必须提前通知防水承包方，以便提供合理的建议，并进行及时的修补。
屋面防水维修工程质量的检查及验收：防水层施工完毕，要进行检查，不得有鼓包、皱折、胶落和大的起壳现象，做到面层美观实用才能起到良好的防水效果，保证工程应有的防水寿命。
1、屋面防水施工队伍，须符合建设部有关防水工程施工用工要求，主要操作人员应参加过防水工专业培训。
2、屋面防水施工须遵循《建筑安装工程安全技术规范》，做到文明施工、安全生产。
3、施工开始前必须进行安全交底，每天上岗前进行安全教育，有针对性、有记录，进入施工现场不得穿钉子鞋、拖鞋。
4、进入施工现场，严禁动用明火，严禁吸烟，并主动监督，制止其它违章吸烟者。
5、施工用胶粘剂、溶剂等易燃品，应存放在通风、能锁的库房，远离火源，并配备干粉灭火器。每天施工现场严禁大量堆放各种易燃品，每天工作完毕将废料，包装皮等杂物集中，由专人负责运至指定地点堆积。
6、对铺设好的卷材防水层，不得在上面直接从事其他施工作业；应防水层上铺垫临时保护层方可施工。
7、施工现场，不准乱接电线，及使用无防爆设施的各种手动电器，严禁破旧电线、电缆通过正在施工的作业面。
三、铺4mm厚SBS防水卷材（不带页岩保护层）。卷材铺贴至女儿墙上顶。排气管、烟道、上人孔均上翻250mm。
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